大きな宅地の評価

土地の相続税評価額を算出する方法として路線価方式と倍率方式があります。仮に路線価方式で計算すると、路線価に地積を乗じることになるため、地積の大きい土地はその分比例して相続税評価額が高くなります。つまり同じ路線価の場合、広さが5倍であれば5倍の評価額になるということです。しかし実際には売却後、土地を適切な地積規模にして分譲したりと土地の整備や私道の創設を行うことが多いため、5倍分の価格で売れるとは限りません。そのため地積規模の大きな宅地を評価する際には、評価額を減額できるルールが定められています。こちらのページで説明させていただきます。

• 三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地
• 三大都市圏以外の地域は1,000㎡以上の地積の宅地

※三大都市圏（主に首都圏、近畿圏、中部圏）の定義は国税庁のホームページをご参照下さい。

なお、地積規模の大きな宅地の評価制度では、指定容積率が400％（東京都の特別区は300％）以上の地域に所在する宅地は対象外となります。その他、市街化調整区域（除外対象もあります）の宅地や都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域の宅地、大規模工場用地等も制度を適用することはできません。

• 路線価地域で制度が利用できる宅地・・・地積規模の大きな宅地のうち普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在
• 倍率地域で制度が利用できる宅地・・・地積規模の大きな宅地に該当する宅地

地積規模の大きな宅地は、国税庁で定めた「規模格差補正率」を用いて計算します。

「規模格差補正率」は地積の大きさによって評価額を減額するように計算式が定められているため、広大地の評価に比べ基準や計算方法が分かりやすくなりました。しかし、宅地の相続税評価額を算出するには専門的な知識を必要とします。ご自身での計算に不安を感じる方は相続税申告に精通した税理士に相談することをおすすめします。