農地・生産緑地の評価

農地や生産緑地、山林等の評価額は立地やその土地の目的によっても計算方法が異なります。こちらのページで確認していきましょう。

農地の評価

農地は、農地法によって自由に宅地への転用ができなかったりと使用に制限があります。また都市計画などにより地価の事情も異なるので注意しましょう。

農地の種類と評価方法

純農地
…倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
中間農地
…倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
市街地農地
…倍率方式、又は宅地比準方式（農地が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費）
市街地周辺農地
…市街地農地×80/100

貸し付けられている農地の評価

耕作権の評価方法

純農地・間農地の耕作権
…農地の価額×耕作権割合（50％）
市街地農地・市街地周辺農地の耕作権
…農地の価額×耕作権割合※

※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。

耕作権の目的となっている農地：貸している側の評価

相続税評価額－（上記１．２．の算出による価額）

永小作権の目的となっている農地

農地の自用地としての価額－永小作権の価額

区分地上権の目的となっている農地

農地の自用地としての価額－区分地上権の価額

山林の評価

山林の種類と評価方法

純山林・・・固定資産評価額×倍率
中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）・・・固定資産評価額×倍率
市街地山林（宅地のうちに介在する山林）・・・宅地比準方式又は倍率方式

宅地比準方式
「その山林が宅地であるとした場合の価額」－宅地造成費
倍率方式
（市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合）
固定資産税評価額×倍率

なお宅地である市街化山林が地籍規模の大きな宅地の要件に該当する場合には、その評価方法に準じて評価額を計算します。

保安林の評価

森林法その他の法令の規定に基づいて、土地の利用方法や、立木の伐採等に制限がある土地については保安林として評価されます。

【評価方法】

山林の自用地価額−山林の自用地価額×控除割合

生産緑地の評価

課税時期において市町村に対し買取りの申立をすることができない生産緑地の評価

その土地が生産緑地でないものとして評価した価格×（１－控除割合※）

※控除割合は下記を参照ください。

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	控除割合
5年以下のもの	１０％
5年を超え10年以下のもの	１５％
10年を超え15年以下のもの	２０％
5年を超え20年以下のもの	２５％
20年を超え25年以下のもの	３０％
25年を超え30年以下のもの	３５％

買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申立をすることが出来る生産緑地

その土地が生産緑地でないものとして評価した価格×95%

土地の相続税評価額の算出方法については、専門的な知識を必要とするため税理士などの相続の専門家にご相談いただくことをお勧めします。古賀相続遺言相談センターでは専門家による初回無料相談を行なっております。相続税申告についてはパートナーの税理士事務所と協力しながらサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。